2022年，这些城市房价涨了！成都大幅领先北上广******
中新经纬1月16日电 (薛宇飞 实习生李俊浩)尽管早就准备好了首付款，在北京看了大半年房子的张先生仍没有下定决心上车。而最近，北京楼市成交升温的消息，让他有些心动。
“现在买，就怕买贵了，但不买，又怕出政策，房价再上涨。”张先生的话道出了时下不少购房族的心声。
2023年，你打算买房吗？
最新房价数据公布
16日，国家统计局公布2022年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2022年下半年以来，70个大中城市中，房价上涨的城市数量不断减少，下跌的数量不断增多。到2022年12月，70城中新房销售价格环比下降的城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。
58安居客研究院院长张波对中新经纬说：“房地产行业的降温持续了一整年，房价下行的城市数量不断增多，就是一个重要的数据指标。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，绝大部分城市新房价格都在下跌，且下跌城市数量在增加，意味着供需两端仍旧比较羸弱。
分城市类别看，二三线城市继续降温的同时，一线城市12月新房价格环比由上月下降0.2%转为持平，二手住宅价格的环比降幅比上月扩大。张波称，一线城市的市场降温在持续，新房价格环比涨幅持平，二手房全面下行可以很清晰地看到。北京、上海新房价格环比上涨并不代表市场热度回调，更大层面是成交结构的变化，中高端成交占比提升是直接因素。
张波表示，部分二三线城市房价上行，也不代表市场已开始复苏。从二手房价环比涨幅看，宁波、成都、昆明、长沙出现小幅上扬，实际成交量并没有出现同步增长，显示出房价上涨动力依然不足，市场处于探底阶段。
像张先生这种处于观望态度的人，不在少数。2022年12月底，央行公布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来3个月，16.0%的居民打算购房，这一比例大幅低于三季度的17.1%，并创下2016年下半年以来的新低(2016年二季度的比例为15.1%)。同时，认为房价将继续上涨的居民比例仍在降低。
这些城市去年房价上涨 成都市场坚挺
环比数据，代表了2022年12月70城市房地产市场的表现；同比数据，则可以看出过去一整年房价的涨跌情况。2022年12月，70城中，新房、二手房销售价格同比下降的城市分别有53个、64个，同比上涨的有16个、6个，持平的有1个、0个。
具体看，2022年12月，新房价格同比2021年12月上涨的城市分别是成都(9.0%)、杭州(6.4%)、北京(5.8%)、上海(4.1%)、长沙(3.2%)、银川(2.3%)、西安(2.0%)、济南(1.9%)、宁波(1.8%)、南昌(1.8%)、乌鲁木齐(1.7%)、合肥(1.6%)、海口(1.0%)、青岛(0.6%)、广州(0.4%)、南京(0.3%)，二手房价格同比2021年12月上涨的城市分别是成都(9.1%)、北京(3.9%)、上海(2.6%)、昆明(1.9%)、南充(1.4%)、无锡(0.4%)。
可以发现，2022年，成都、北京、上海是70城中新房、二手房价格均同比上涨的三个城市，而且，成都不仅是双料冠军，涨幅还大幅度领先北京、上海。从成交量看，2022年，大成都范围内新房成交套数约142982套，同比减少约25%；二手房成交套数约151376套，同比增加约200%，二手房成交套数创下有史以来最高纪录。由于二手房成交量的提升，2022年成都新房、二手房的合计成交量同比增加约21.36%，创下近5年的最高值。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进称，成都2022年的市场可以用一个“牛”字形容，其房价指数总体趋稳向好。出现这种情况的一个重要原因是，成都的城市居住价值比较大，且房价相对低，潜在的购房需求多。政策上看，成都对于外来人口购房政策的放松，刺激了很多交易需求。他预测，成都2023年的房地产市场仍会成为全国市场中的佼佼者，值得关注和肯定。
就北京、上海的楼市而言，不止去年，进入2023年以来，有数家媒体报道称，两市一些楼盘成交、带看情况回暖，二手房议价空间减少。张先生也表示，最近他看到了这些报道，让他有些心动，同时，自从支持住房改善的政策发布后，也对北京是否会调整改善型住房购房措施开始关注。
对于北京市场1月份的变化，中原地产首席分析师张大伟对中新经纬分析，2023年1月份属于特殊情况，2022年12月大部分购房者不敢出门，叠加1月下半月准备过春节，所以1月上旬的成交量是集中了前后时间的成交，不能等同于市场火热。北京市场如果没有针对二手房首付比例、利率的政策变化，楼市很难出现真正地明显上升。中原地产研究院统计数据显示，2023年1月上旬，北京二手房住宅网签5152套，与2022年1月份同期的5438套基本接近，但高于2022年12月的3399套。
多地支持住房改善 一二线热点城市复苏加快
近段时间以来，地方两会陆续召开。不少地方的政府工作报告中都提及了稳楼市的措施，其中，支持住房改善的表态引发关注。
比如，北京市提出，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费；浙江省提出，促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房住不炒”，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；河南省提出，要落实好提振市场信心90条措施，激活房地产市场，落实首套房贷款支持政策，优化二套房认定标准，满足刚性住房需求和改善性需求。
张波认为，虽然房价下降的城市数量在2022年12月增多，但市场底部已逐步清晰，预计房价的稳定与上涨城市数量明显增长还需等到2023年二季度。“今年是改善需求入市的好年份，预计一二线热点城市的复苏节奏会相对更快。目前一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用，尤其是针对改善需求在首付及利率方面有很大的调整空间。结合房贷利率的整体优化，未来市场整体复苏非常可期。”
李宇嘉预计，如果疫情能够保持稳定，房地产供给端、需求端的纾困政策或许在今年二季度产生效应，即热点城市交易量开始企稳并慢慢回升，并在下半年带动都市圈周围城市好转。不过，由于楼市依旧较弱，不太可能出现大幅度反弹，特别是房价反弹。“更长期的市场走势，既需要看政策力度，特别是一线城市政策的力度，也需要看居民就业、收入、预期的修复态势。”
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责任编辑：罗琨
有序恢复出境游：东南亚“摩拳擦掌”，海南旅游如何“接招”******
过去很长时间内，因地理、气候环境相似，海南与东南亚旅游市场“互为对手”。
1月8日起，出入境新政正式实施，移民管理政策措施优化，有序恢复受理审批中国公民因出国旅游、访友申请普通护照。多项政策发布，也宣告着海南旅游的“老对手”——东南亚或许就要回来了。眼下，海南旅游正值旺季，泰国等地已摩拳擦掌期待中国游客的到来。面对东南亚乃至全球旅游目的地的竞争，海南准备好了吗？
海南旅游热度高涨，元旦假期接待游客超百万人次
作为第一批“阳康”的北京市民，小李在去年12月20日开始了海南环岛自驾露营。从北京到海南将近3000公里的路程，小李一家不紧不慢边走边玩，逛了岳阳，宿过漓江，花了六天终于“上岛”。
12月31日跨年夜，小李扎好帐篷，开了直播给亲朋好友欣赏海花岛的跨年烟花。络绎不绝的人群中，水天相连，入眼皆是新年的绚烂。1月9日，小李更是提前赶到文昌，调查了好几片海滩后终于选定位置，亲眼见证了文昌航天发射场使用长征七号改运载火箭，将卫星发射升空的壮观场景。
“有一种自由自在的感觉。”小李这样形容自己的旅途。
和小李一样奔赴海南的游客还有很多。据海南省旅游和文化广电体育厅消息，元旦假期，海南全省接待游客101.68万人次，实现旅游总收入15.03亿元。旅游景区接待游客45.19万人次，其中A级旅游景区接待游客34.84万人次。
2023年元旦假期，三亚·亚特兰蒂斯的营业额已不同程度超过2022年同期和2019年同期，来自餐饮、水世界、水族馆等的非房费收入增速已超过房费；总接待人次约3.7万；平均入住率达97.4%，平均每日房价为2736元。
据三特索道方面介绍，旗下海南项目元旦假期累计接待游客上万人，营业收入同比增长20.54%。另据抽样调查，2023年元旦假期三亚的旅游饭店平均入住率达80.89%，高端酒店集中的海棠湾、亚龙湾平均入住率已超过90%。
接下来的春节，海南旅游的热度仍将继续高涨。据携程发布的《2023年春节旅游市场预测报告》，目前三亚的订单总量已位居全国第三，仅次于上海、北京。三亚的春节进港机票均价已超过1900元，同比上涨47%。
据海南省旅游和文化广电体育厅披露，三亚凤凰国际机场春运期间预计运输航班1.6万架次，运送旅客273.8万人次。重点客源地主要集中在北京、上海、成都、西安等城市。为应对春运期间出行需求，三亚机场目前正在积极协调航空公司更换宽体机执行航班，并对成都、深圳、哈尔滨等城市的航班进行加密。
“老对手”东南亚或将回归，泰国预测今年将迎500万人次中国游客
在海南旅游热度高涨之际，去年12月26日，《关于对新型冠状病毒感染实施“乙类乙管”的总体方案》印发，“有序恢复中国公民出境旅游”成为外界关注焦点之一。1月8日起，出入境新政正式实施，移民管理政策措施优化，有序恢复受理审批中国公民因出国旅游、访友申请普通护照，恢复办理内地居民旅游、商务赴港签注。
多项政策正式发布，也宣告着海南旅游市场的“老对手”——东南亚要回来了。在去年12月26日新政发布后，多个疫情前大热的出境目的地，在2023年春节时段的搜索热度显著增长。携程数据显示，泰国、新加坡、马来西亚等位居搜索量增长最快的前十名目的地。春节出境跟团游产品的相关搜索量猛涨6倍。去年12月27日以来，从中国内地用户预订来看，热度攀升最高的跨境航班目的地涵盖曼谷、新加坡、吉隆坡、金边等。新加坡签证业务订单量同比增长超30倍，环比增幅达123%；马来西亚等国家签证预订环比增长近100%。
其中，泰国旅游市场受到中国旅客青睐。12月27日以来，内地旅客在携程上预订入住时间超20天的酒店订单中，泰国的酒店订单占比达44%。泰国旅游局近日发布预测称，2023年到访泰国的中国游客预计将达到500万人次，而在刚刚过去的2022年，这个数字是27.4万人次。
当地时间1月9日12时17分，出入境新政实施后首架来自中国的航班飞抵曼谷，泰国卫生部、旅游与体育部、交通部联合召开发布会，欢迎中国旅客。据悉，该航班由厦门出发，共搭载269名中国游客。同日，泰国副总理兼卫生部长阿努廷表示，泰国不再要求入境游客出示新冠疫苗接种证明。
当前，亚洲多国正“抱团”欢迎中国游客的到来。马来西亚方面预计，2023年将接待150万至200万中国游客。新加坡相关业者估计，中国旅客的回流将给新加坡全年带来额外的20亿新币收入。
携程研究院战略研究中心高级研究员沈佳旎表示：“自中国宣布放开入境政策后，泰国等多国大使馆、旅游局均表态欢迎中国游客到访旅游。中国旅客的‘回归’对全球任何一个目的地来说，都是值得期待的。尤其是对于最近的亚洲市场，将起到明显提振作用。”
出境游全面恢复后，谁将率先面对挑战？
过去很长时间内，因地理、气候环境相似，海南与东南亚旅游市场“互为对手”。以泰国为例，在疫情暴发之前，国泰君安曾分析指出，海南和泰国同是热带热门目的地，但体验不同，各有千秋。一方面，泰国的娱乐项目丰富程度胜于海南，旅游资源和可玩项目也相对更优。另一方面，当时泰国购物可选种类多，免税种类、品牌、价格等方面整体优于海南。
此外，过去赴海南旅游与东南亚旅游的成本也有差异。过去，东南亚旅游一直被外界视作“高性价比”选择。2018年，小方报名泰国跟团游，行程共计5天，费用约为3000元人民币；2019年国庆假期，北京居民小冯与朋友两个人自由行前往泰国，共花费7000元人民币左右。还有消费者回忆称，疫情前泰国往返机票为1000多元人民币，若遇上特价机票还更便宜。
“如果我想住海景房又不想花太多钱，就去泰国。”小冯表示，“签证办理比较方便，相对国内人少一些。”而在疫情暴发前，海南旅游在部分游客眼中的印象是“贵”“宰客”，天价海鲜、婚纱拍照欺诈等事件时有传出，旺季机票价格更是高昂。2018年春节，因一场长达7天的大雾，数万名旅客滞留海南一事吸引了大众高度关注。
疫情暴发后，出境游按下“暂停键”，海南成为吸纳出境游游客的主要目的地之一，这三年，海南旅游市场也迎来了迅猛发展，免税业成为其中代表。过去海南与东南亚市场在免税消费上的差距，得到有力弥补。
2020年7月1日，海南离岛免税新政落地，离岛免税购物额度从每年每人3万元提高至10万元，离岛免税商品品种由38种增至45种，取消单件商品8000元免税限额。借势政策红利，海南免税业迎来腾飞。
据统计，2020年海南离岛免税销售额达274.79亿元，同比增长103.67%。2021年，这一数字飙升至494.7亿元，同比增长80%。目前，海南已有6家免税经营主体、离岛免税店数量增至12家，全省离岛免税店经营面积超过50万平方米。据海口海关统计，1月1日-1月3日，海口海关共监管离岛免税购物金额6亿元，同比增长9.7%，购物件数73.9万件，同比增长9.74%。去年10月，全球最大单体免税店cdf海口国际免税城开业。2023年春节，王府井国际免税港也将在海南万宁开业。
“等到出境游全面恢复后，海南旅游市场率先受到挑战的正是离岛免税业。”景鉴智库创始人周鸣岐表示，“免税的消费群体主要为高收入人群。过去三年，海南离岛免税吸纳的多为出境游回流的海外消费，而不是新创造的增量。出境游恢复后，这类人群的消费能力将被吸引至海外。在此背景下，海南离岛免税将由过去垄断性的经营方式，快速转变为面向全球免税店的充分竞争市场。”
在业内人士看来，以中国中免为代表的免税企业已在着手应对全球市场的挑战，不把“鸡蛋放在同一个篮子里”。去年8月25日，中国中免正式于香港交易所主板挂牌上市，总募资金额约162.36亿港元，拟将全球发售的所得款项净额中的约22%或34.94亿港元，用于拓展海外渠道。其中，8.1%或12.81亿港元将用于开设约6家海外市内免税店。目标主要涵盖中国香港及中国澳门市内免税店的网络，还包括在大型交通枢纽及市中心等地区开设海外市内免税店，目前物色的地点包括日本、斯里兰卡及老挝。
“出境游恢复后，海南离岛免税要面对全球市场的竞争，那么海南一定要快速转变角色，包括销售策略、打折力度，都要去和国际对标。免税店竞争的关键之一在于价格，如果免税品的价格能做到比海外免税店还要低，那么它依然能成为支撑海南旅游的支柱。”周鸣岐表示。
“娱”在海南，如何实现差异化？
2010年，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布，确定在2020年将海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。据海南省旅游和文化广电体育厅披露，截至去年10月，海南共有84个A级景区，其中6个5A级景区，33个4A级景区。
海南酒店业发展同样迅速。截至2021年年底，海南省有各类住宿企业6800余家，床位数49.17万个。正式评定的星级旅游酒店126家，其中五星级22家，四星级41家。未被评定星级的准星级以上酒店约560家，公寓酒店约260余家，各类乡村民宿1500余家。
据迈点研究院统计，当前海南省住宿企业主要分布在海口、三亚两市，占市场体量超过60%。海南省民宿占酒店市场体量三成左右，主要分布于三亚、海口和儋州三个地区。
在此背景下，有游客直言：“三亚就是玩酒店的。”而这或也从一定程度上反映出当前海南休闲度假领域的短板。
在旅游六要素“吃住行游购娱”中，“娱”是重要环节。针对海南好不好玩的问题，在小红书、抖音等社交媒体平台中，有不少消费者分成了两种意见。一种认为海南旅游的关键在于酒店，有消费者表示：“我挺喜欢去三亚，海棠湾找家酒店待上三四天，安安静静，很舒服。”另一种则认为游乐项目较少，难以满足体验，例如有消费者称“好多人说的好玩，是可以拍很多照片，但我并不觉得这种就是好玩。”
小胡表示，她去海南旅游时，主要的休闲活动便是在海边散步，或是在市区里“逛吃”，提及“娱”，小胡觉得当地没有什么娱乐设施。
“海南高端酒店云集，本身就是中国最成熟、最大的度假目的地，但海南的旅游产品还是有一些缺乏的，比如说住宿产品很多，娱乐产品很少。三亚·亚特兰蒂斯之所以受欢迎，除了品牌因素以外，其内容也比较丰富，有水族馆、水世界、演艺中心等，能够满足游客的娱乐需求。”周鸣岐表示。在他看来，海南接下来首先要做的，是将其“娱”这一方面给做起来。
去年2月，《关于调整海南自由贸易港自用生产设备“零关税”政策的通知》发布，将旋转木马、秋千和旋转平台，过山车，水上乘骑游乐设施，水上乐园娱乐设备等8项商品纳入清单，也引发了外界对海南主题公园建设的展望。
对于“娱”中具有代表性的主题公园项目，海昌海洋公园的策略或能反映出此类大型项目在海南要应对的挑战。2019年，三亚海昌梦幻海洋不夜城开业，但并非传统意义上的主题公园，而是带有游乐设施的开放式街区。海昌海洋公园方面告诉新京报贝壳财经记者，在海南这样的气候和环境下，封闭式的园区难以让游客获得良好的休闲感受。此外，三亚的旅游发展方向并非大客流，而海洋公园的运营必须依靠大客流。
中国主题公园研究院院长林焕杰表示：“三亚旅游淡旺季明显，淡季内三亚项目的游客可能会减少很多。尽管把物业租出去可以回笼资金，在一定程度上获得盈利，但这种模式之下，项目本身的规模可能就不是很大，因为规模大的话也需要很高的运营成本。”
不过，当前海南也在积极发展各类休闲度假类旅游产品。例如去年7月，《海南省游艇产业发展规划纲要(2021-2025年)》印发，提出到2025年，海南游艇产业链体系基本形成，游艇消费场景更加多元，国际知名游艇品牌逐渐进驻海南，游艇行业龙头企业初步形成，游艇消费成为城市消费新增长点等目标。
眼下，出境游全面恢复仍有待时日，在业内人士看来，海南应抓住机遇打造自身优势。 “海南应加大招商引资，在整个旅游产业发展基础上，布局更多优秀项目，通过例如海上游乐中心、邮轮游艇等项目，打造高端旅游产品，实现与东南亚市场的差异化，展开更长远的布局，才能保证海南旅游的长盛不衰。” 周鸣岐表示。
